Prisfaldets styrke aftog langsomt i 4. kvartal

20.03.12

Af seniorøkonom Jens L. Pedersen, jlpe@nykredit.dk, 44 55 10 46

• Huspriserne faldt i 4. kvartal med 2,0%, lejlighedspriserne med 1,0%
• Gråzonesalg kan forstærke tendensen til prisfald
• Prisfaldet klinger af i foråret, men fortsat skrøbelig balance

Boligpriserne på vej ind i stabiliseringsfasen
Boligmarkedet måtte gennem endnu en runde prisfald med 2,0% for huse og 1,0% for lejligheder i 4. kvartal 2011 (sæsonkorrigeret). Ligeledes faldt fritidshuspriserne med 3,4%. Det viser de netop offentliggjorte tal fra Realkreditrådet. Der var ikke megen bedring at spore i omsætningsaktiviteten, som dog lå nogenlunde uændret i forhold til 3. kvartal, når der renses for sæsoneffekter. Prisfaldene i efteråret skal efter vores vurdering i høj grad ses i lyset af den kolossale usikkerhed, som den europæiske gældskrise medførte i perioden.

Prisfaldet var bredt baseret, men der var dog et klart mønster, som viste, at priserne faldt mindre i hovedstadsområdet relativt til resten af landet. Faktisk steg lejlighedspriserne i København by med 1,4% i kvartalet, og i Østjylland faldt lejlighederne kun med 0,7% i pris. Størst prisfald var der til Østsjælland samt Syd- og Vestjylland.

Gråzonesalg kan forstærke prisfald
Det samlede prisfald under gældskrisen er med dagens tal nået op på 8,0% for huse på landsplan. For lejligheder og fritidshuse er tallene henholdsvis 6,6% og 11,7%. Ud over panikeffekten, som var drevet af frygten for, at gældskrisen skulle levere et nyt hårdt slag mod dansk økonomi, er der imidlertid også et par tekniske forhold omkring prisfaldene, som er værd at hæfte sig ved.

For det første har antallet af handler ligget på et historisk lavt niveau gennem det meste af 2011, og med et stadigt tyndere datagrundlag risikerer enkelte handler til "skæve" priser at kunne påvirke statistikken forholdsmæssigt meget. På den anden side lyver statistikken jo ikke, forstået på den måde at de "skæve" priser reelt bare er udtryk for et marked, som er under pres. Så længe der er tale om almindelige frie handler, er prisen, som sælger og køber bliver enige om, det bedste signal om, hvor markedet skal ligge rent prismæssigt

For det andet eksisterer der en slags gråzone, hvor en handel ikke ganske kan siges at være helt almindelig fri. Et godt eksempel på dette er boliger, som efter en tvangsauktions første budrunde bliver solgt via en ejendomsmægler inden tvangsauktionens anden runde. Et sådant salg kan være den bedst mulige løsning for alle parter. Men salget er jo under alle omstændigheder foranlediget af, at sælger befinder sig i en tvangsauktionsproces, så der er næppe tale om et fra sælgers side fuldkomment frivilligt salg.

Der findes desværre kun i ringe grad data, som belyser denne sammenhæng, og derfor er det vanskeligt at vurdere effekten på prisstatistikken. Men ser man på Danmarks Statistiks opgørelse over ejendomssalg, har der siden finanskrisen i 2008 været en gennemsnitlig prisforskel på 35% mellem huse i almindelig fri handel og huse solgt på tvangsauktion eller uden vederlag.

Hvis en potentiel køber byder på boligen efter første tvangsauktionsrunde, må det forventes, at rabatten, som køberen kræver, ligger i nogenlunde samme leje. Selvom gråzonen kun udgør en mindre del af markedet, er det samtidig klart, at jo mere disse handler begynder at fylde i den samlede aktivitet, jo mere forvrides statistikken, og indtrykket af prisfaldet forstærkes.

Prisfaldet klinger af i foråret 2012
Til trods for de forskellige tekniske forhold, som påvirker statistikken, må man sande, at boligmarkedet fik en meget hård medfart i 2011. Prisfaldet blev med 8% fra 3. til 4. kvartal det kraftigste siden 2008, hvor huspriserne faldt med 10%. Efterårets prisfald har dog ikke været den store overraskelse, da vi siden juli har erkendt, at dette var det mest sandsynlige udfald.

Når vi oven på dagens tal tillader os at være behersket optimistiske i forhold til udviklingen i 2012, skyldes det en række forhold. Det lysner så småt for udsigterne i den globale økonomi, og de danske boligrenter er fortsat historisk lave. Gældskrisen medførte ikke en ny stor fyringsbølge i de danske virksomheder, som generelt må siges at være trimmet på omkostningssiden og tilpasset efterspørgslen.

Endelig vil de kommende måneder efter vores vurdering byde på en opblødning af den meget negative stemning, som prægede boligmarkedet i efteråret. Dette vil kunne aflæses i Nykredits Huspristillid, som vi forventer stille og roligt vil bevæge sig fra et nettotal på -16 mod et neutralt leje omkring nul i løbet af foråret.

Vi forventer fortsat et prisfald i omegnen af 0,5% k/k på huse i 1. kvartal 2012 og en stabilisering af priserne i 2. kvartal 2012. Man bør dog fortsat have for øje, at det danske boligmarked trods en kommende stabilisering på kort sigt vil være i en skrøbelig tilstand og på ingen måde immunt overfor pludselige negative ændringer af konjunkturudsigterne.

Hent analyse som pdf: