Hvad koster et forældrekøb?

Priserne på ejerlejligheder i landets studiebyer er høje, hvilket skaber mangel på gode boliger for unge på SU. Derfor kan et forældrekøb trods de høje priser fortsat være attraktivt for såvel børn som forældre.

Men hvad koster et forældrekøb? Hvad skal man overveje mht. finansiering af boligen? Den månedlige udgift kan eksempelvis variere mellem 0 kr. og knap 7000 kr. alt efter valg af lån, og om der er anden boligformue at aktivere.

Har du en ung søn eller datter, der leder efter bolig i København fx i forbindelse med studiestart, så er de højst sandsynligt løbet ind i samme boligudfordring, som mange andre unge. Specielt i hovedstaden er prisniveauet på boliger højt. Det resulterer i, at unge på SU har svært ved selv at finansiere en bolig.

Men en årrække med prisstigninger på huse i store dele af Danmark har givet godt med friværdi hos mange boligejere, hvilket også gælder forældre til voksne børn, som skal i gang med et studie i fx København efter sommerferien. Derfor kan forældrekøb være en god løsning, for de forældre, der har muligheden, mener Mira Lie Nielsen, der er bolig- og formueøkonom i Nykredit.
"Hvis du har en god mængde friværdi, der kan lånes op i, kan det give et godt tryk ned på dine månedlige udgifter ved forældrekøb, og i kobling med de meget lave renter på realkreditlån, kan et forældrekøb være en god mulighed for at løse dit barns boligudfordring", siger Mira Lie Nielsen.

Hvad koster det?

Der er stor forskel på, hvad det koster at købe en ejerlejlighed og leje den ud til sit barn. "Det afhænger selvfølgelig af prisen, lejeindtægten, og hvor meget du skal låne. Men det afhænger også i høj grad af, hvilke muligheder og valg du træffer mht. brug af friværdi i din egen bolig eller af frie midler, samt om du afdrager på hele eller dele af gælden", siger Mira Lie Nielsen, og fortsætter "på den måde kan dine månedlige omkostninger ved et forældrekøb variere meget markant".

Tre eksempler på forældrekøb

Eksempler ved køb af en lejlighed til 2,5 mio. kr. finansieret på tre forskellige måder. Lejen er sat til 4.100 kr. + forbrug. I alle tilfælde er finansieringsbehovet sat til 95% af lejlighedens pris.

Eksempel 1: Finansiering af forældrekøb – ejerlejlighed ved 95% belåning i lejligheden

Samlet set skal forældrene her have 7.150 kr. (85.800/12=7.150) op af lommen om måneden, hvoraf 5.750 kr. er afdrag, og 1.400 kr. er omkostninger til renter og bidrag på bank- og realkreditlån.

Se budget ved 95% belåning af forældrekøbslejligheden, med afdrag

Eksempel 2: Finansiering af forældrekøb – ved brug af friværdi i forældrenes bolig, med afdrag

I eksemplet her ”bruges” der af friværdien i forældrenes hus. I stedet for at låne 80% som realkreditlån i forældrekøbslejligheden, lånes i stedet 60%, mens de resterende 35% lånes via et tillægslån i forældrenes friværdi. På den måde undgår man helt et banklån og har, pga. belåning under 60% i begge ejendomme, ikke automatisk begrænsninger i lånevalget som følge af ”god skik for boligkredit”-reglerne. Tillægslånet er et F-kort-lån med afdrag.

Resultatet i dette eksempel gør, at forældrene skal have 7.010 kr. op af lommen hver måned. Der afdrages fortsat, og det er vigtigt at huske, at hele 6.500 kr. af den månedlige likviditetsbelastning er afdrag på gælden – dvs. er opsparing i boligerne.

Se budget ved brug af friværdi i forældrenes bolig, med afdrag

Eksempel 3: Finansiering af forældrekøb ved brug af friværdi i forældrenes bolig, afdragsfrit

I eksemplet her er det nu så billigt som muligt for forældrene i forhold til lånevalg. Der lånes fortsat et beløb svarende til 95% af lejlighedens pris. Ved at droppe afdrag og vælge helt kort rentebinding i form af et F-kort-lån, så kan udgiften for forældrene være 0 kr. eller ligefrem give et lille overskud. Her er den månedlige udgift for forældrene ca. 17 kr.

Der er et årligt afdrag på 5.100 kr., selvom der er tale om to afdragsfrie lån. Årsagen skal findes i de negative renter på F-kort-lånet, som kommer forældrene til gode i form af afdrag på et ellers afdragsfrit lån. En anden ting at bemærke er, at rente og bidrag på tillægslånet er større (10.000 kr. vs. 9.000 kr.) end på det store ”hovedlån”. Tillægslånet på de 875.000 kr. ligger i belåningsintervallet 40-59%, hvor bidragssatsen er højere end gennemsnittet for belåningsintervallet fra 0-60.

Se budget ved brug af friværdi i forældrenes bolig, afdragsfrit

I alle tre eksempler er lejeindtægten sat forholdsvist lavt. Sættes denne op, så forbedrer det naturligvis budgettet for forældrene endnu mere.

Hvilket lån skal du vælge?
Inden du vælger lån, skal du tænke over, hvordan du har det med risiko og konsekvenser ved rentestigninger. "Køber du en ejerlejlighed i København i dag, så køber du på et tidspunkt, hvor priserne er relativt høje og renterne lave", siger Mira Lie Nielsen. Hun forklarer, at hvis renten stiger og prisen på boligen falder, selvom meget lidt tyder på kraftige rentespring, så er der langt bedre sikkerhed i at vælge et fastforrentet lån, der blandt andet kan være med til at beskytte friværdien i din bolig.

Om dit lån skal være med eller uden afdrag, er også en individuel beslutning. Har du høj belåning, kan afdrag på hele eller dele af dine lån være en god idé. Har du omvendt god friværdi i begge boliger, så kan du få en stor månedlig besparelse ved ikke at afdrage. Det er også vigtigt i lånevalget, at du tænker over tidshorisonten. Skal lejligheden sælges – evt. til dit barn, når studietiden er ovre, eller skal I selv kunne bruge den som seniorbolig på et senere tidspunkt?

Hvad er et forældrekøb?

Teknisk set er et forældrekøb af en ejerlejlighed som ethvert andet boligkøb. Forældrene bliver ejere af lejligheden, og barnet bliver lejer og betaler derfor leje og anvendelsesudgifter for vand, varme og el til forældrene. Lejen skal sættes, så den svarer til ”markedslejen” – dvs. til den leje, en tilsvarende lejelejlighed koster. Forældrene betaler ydelse på lån, ejendommens fællesudgifter samt løbende vedligeholdelse. Da boligen lejes ud, betaler forældrene ikke ejendomsværdiskat.

Læs mere om forældrekøb

Husk de nye ejendomsvurderinger og skat
I 2020 kommer der nye ejendomsvurderinger, og i de store byer kan man forvente, at vurderingerne vil være markant højere end markedsprisen. De nye ejendomsvurderinger vil derfor gøre det en smule mindre fordelagtigt for dig at sælge eksempelvis din ejerlejlighed videre til dit barn.

Læs mere om de nye boligskatter og –vurderinger

Du finder også hele analysen her

Se detaljeret information om de tre eksempler

Nyt fastforrentet 1%-obligationslån med afdrag: Hovedstol (lånebeløb) 2.044.000 kr. Løbetid 30 år,121 kvartårlige terminer. Kurs: 96,75. Debitorrente: 1,00% p.a. Renten er fast. Bidragssats: 0,74. ÅOP: 2,16%. Omkostninger: Kurtage 3.000 kr., fast tinglysningsafgift 1.660 kr., variabel tinglysningsafgift 30.700 kr., lånoptagelse 3.500 kr., sagsekspedition 3.500 kr., kursfradrag ved udbetaling (0,2 kurspoint) 2.113 kr., renter og bidrag 582.713 kr., omkostninger i alt 625.053 kr. Samlet beløb, der skal betales i lånets løbetid før skat: 2.695.713 kr. Første års månedlige ydelse før skat: 8.087 kr. Långiver: Totalkredit. I beregningerne indgår ikke omkostninger til obligatorisk brandforsikring. Lånet tilbydes mod pant i fast ejendom.

Nyt variabelt banklån med afdrag: Hovedstol (lånebeløb) 430.744 kr. Løbetid 30 år, 360 månedlige terminer. Debitorrente: 5,04% p.a. Renten er variabel. ÅOP: 5,29%. Omkostninger: Fast tinglysningsafgift 1.660 kr., variabel tinglysningsafgift 6.500 kr., lånoptagelse 3.500 kr., renter 393.692 kr., omkostninger i alt 405.783 kr. Samlet beløb, der skal betales i lånets løbetid: 824.743 kr. Første års månedlige ydelse før skat: 2.292 kr. Långiver: Nykredit.

Nyt fastforrentet 1%-obligationslån med afdrag: Hovedstol (lånebeløb) 1.535.000 kr. Løbetid 30 år, 121 kvartårlige terminer. Kurs: 96,75. Debitorrente: 1,00% p.a. Renten er fast. Bidragssats: 0,74. ÅOP: 2,18%. Omkostninger: Kurtage 2.303 kr., fast tinglysningsafgift 1.660 kr., variabel tinglysningsafgift 23.100 kr., lånoptagelse 3.500 kr., sagsekspedition 3.500 kr., kursfradrag ved udbetaling (0,2 kurspoint) 1.587 kr., renter og bidrag 437.655 kr., omkostninger i alt 471.698 kr. Samlet beløb, der skal betales i lånets løbetid: 2.024.655 kr. Første års månedlige ydelse før skat: 6.074 kr. Långiver: Totalkredit. I beregningerne indgår ikke omkostninger til obligatorisk brandforsikring. Lånet tilbydes mod pant i fast ejendom.

Nyt variabelt forrentet F-kort-obligationslån med afdrag, tillægslån: Hovedstol (lånebeløb) 929.000 kr. Løbetid 30 år, 121 kvartårlige terminer. Kurs: 100,05. Debitorrente: -0,224% p.a. Renten er variabel. Renteregulering pr. den 1. januar 2020. Bidragssats: 1,05. ÅOP: 0,99%. Omkostninger: Kurtage 1.394 kr., fast tinglysningsafgift 1.660 kr., variabel tinglysningsafgift 14.000 kr., lånoptagelse 3.500 kr., kursfradrag ved udbetaling (0,2 kurspoint) 929 kr., renter og bidrag 113.970 kr., omkostninger i alt 135.453 kr. Samlet beløb, der skal betales i lånets løbetid: 1.042.970 kr. Første års månedlige ydelse før skat: 3.366 kr. Långiver: Totalkredit. I beregningerne indgår ikke omkostninger til obligatorisk brandforsikring. Lånet tilbydes mod pant i fast ejendom.

Nyt fastforrentet 1%-obligationslån uden afdrag: Hovedstol (lånebeløb) 1.535.000 kr. Løbetid 30 år,121 kvartårlige terminer, afdragsfrihed: 10 år. Kurs: 95,30. Debitorrente: 1,00% p.a. Renten er variabel. Bidragssats: 1,06. ÅOP: 2,36%. Omkostninger: Kurtage 2.303 kr., fast tinglysnings-afgift 1.660 kr., variabel tinglysningsafgift 23.400 kr., lånoptagelse 3.500 kr., sagsekspedition 3.500 kr., kursfradrag ved udbetaling (0,2 kurspoint) 1.611 kr., renter og bidrag 628.344 kr., omkostninger i alt 662.687 kr. Samlet beløb, der skal betales i lånets løbetid: 2.239.344 kr. Første års månedlige ydelse før skat: 2.769 kr. Långiver: Totalkredit. I beregningerne indgår ikke omkostninger til obligatorisk brandforsikring. Lånet tilbydes mod pant i fast ejendom.

Nyt variabelt forrentet F-kort-obligationslån uden afdrag, tillægslån: Hovedstol (lånebeløb) 925.000 kr. Løbetid 30 år, 121 kvartårlige terminer, afdragsfrihed: 10 år. Kurs: 100,05. Debitorrente: -0,224% p.a. Renten er variabel. Renteregulering pr. den 1. januar 2020. Bidragssats: 1,35. ÅOP: 1,11%. Omkostninger: Kurtage 1.388 kr., fast tinglysningsafgift 1.660 kr., variabel tinglysningsafgift 13.900 kr., lånoptagelse 3.500 kr., kursfradrag ved udbetaling (0,2 kurspoint) 925 kr., renter og bidrag 177.181 kr., omkostninger i alt 198.554 kr. Samlet beløb, der skal betales i lånets løbetid: 1.102.181 kr. Første års månedlige ydelse før skat: 1.039 kr. Långiver: Totalkredit. I beregningerne indgår ikke omkostninger til obligatorisk brandforsikring. Lånet tilbydes mod pant i fast ejendom.

Der regnes på en forældrekøbsejendom på 2.500.000 kr., hvoraf 2.375.000 kr. skal finansieres, og 125.000 kr. lægges i udbetaling. I eksempel 1 finansieres forældrekøbet ved 95% belåning. I eksempel 2 og eksempel 3 finansieres forældrekøbet ved 60% belåning. De resterende 35% finansieres vha. et tillægslån i forældrenes ejendom, hvilket hæver belåningen i forældrenes ejendom fra oprindeligt 40% til 59%. Beregningerne er baseret på det aktuelle renteniveau pr. 15.05.2019. Beregningerne er derfor kun vejledende og kan afvige fra et lånetilbud.

Mira Lie Nielsen

Boligøkonom og chefanalytiker

Rådgiver og inspirerer boligejerne - om boligfinansiering, boligpriser, prognoser og rådgivningsbudskaber om husholdningernes formue- og gældsforhold.