Få eksperternes råd til at få mest muligt ud af din gæld

Hvor bevæger renterne sig hen på kort og lang sigt, og hvilke overvejelser skal du gøre dig for at sikre, at du får mest ud af din gæld? Nykredits eksperter guider på vej.

Den passive gæld er for mange mindre interessant at kigge på end de aktive investeringer, men gælden er en vigtig del af enhver formuepleje, da der er gode penge at spare ved at optimere sine lån. Hvordan du skal håndtere dit boliglån, handler dog ikke kun om kroner og ører, men også om temperament, fremtidsplaner og markedets udvikling. Nykredits eksperter giver deres bedste indspark til overvejelserne.

Chefstrateg i Nykredit, Klaus Dalsgaard:
Lave renter så langt øjet rækker

KDH_Klaus_Dalsgaard

Ifølge chefstrateg og renteekspert i Nykredit, Klaus Dalsgaard, kommer der ikke til at ske de store nybrud på rentesiden det kommende år. Men når vi kommer på den anden side af corona-understøttelsen, vurderer Dalsgaard, at vi skal kigge mere op end ned.

”Vi kommer stadig til at have et historisk lavt renteniveau, så langt vi kan se frem, men vi tror, at der vil komme en mindre bevægelse opad. Det hænger grundlæggende sammen med, at vi tror, at økonomien får det bedre i de kommende år. Før corona stod vi på tærsklen til en mindre genkomst i økonomien efter en hård periode med usikkerhed omkring handelskrigen og Brexit. Når vi får corona og de afledte økonomiske konsekvenser under kontrol, så vurderer jeg, at vi vil fortsætte, hvor vi slap – og måske endda med lidt ufrivillig opsparing som ekstra krydderi,” siger Klaus Dalsgaard.

Chefstrategen bemærker, at vi er begyndt at se rentestigninger i USA, hvor forventningen er, at FED hurtigere vil slippe de økonomiske støttehjul. I Europa ventes det modsat, at der vil gå en rum tid, før ECB begynder at svømme baglæns og neddrosle obligationsopkøbene og endnu længere, inden renten forhøjes. Men højere renter i USA har det med at smitte noget af på de danske realkreditrenter.

Fast rente på et utroligt attraktivt niveau giver uanset hvad både lave finansieringsomkostninger og mulighed for at beskytte noget af værdien i fx en investeringsejendom, hvis renterne skulle stikke af.

Klaus Dalsgaard, chefstrateg og renteekspert i Nykredit

Selv om rentemarkederne er forbundne, forventer Klaus Dalsgaard stadig ganske lave renteniveauer på de danske realkreditlån, når vi kigger ud i horisonten. Det er dog ikke utænkeligt, at der i løbet af de næste 5-8 år kommer øer af rentestigninger, hvor der vil være muligt at lave en opkonvertering, hvor du som boligejer kan udnytte, at renten er steget, og at kursen på de underliggende obligationer dermed er faldet. På den måde kan du indfri dit lån ved at gå ud i markedet og opkøbe obligationerne til en lavere markedskurs, og den vej igennem nedbringe din restgæld.

”Jeg tror, at der er pæne chancer for, at vi kommer til at se det scenarie. Det kunne fx ske, hvis det kommer god vækst og højere inflation, men det man altid skal huske, er, at man opererer under usikkerhed. Hvis renten først stiger, er der ingen sikkerhed for, at den også falder igen, og så står man potentielt tilbage med et lån med en langt højere rente. Men fast rente på et utroligt attraktivt niveau giver uanset hvad både lave finansieringsomkostninger og mulighed for at beskytte noget af værdien i fx en investeringsejendom, hvis renterne skulle stikke af,” siger chefstrategen.

Chefanalytiker i Totalkredit, Sune Malthe-Thagaard: Enormt billigt at få tryghed om boligøkonomien

sune_malthe-thagaard

Ifølge chefanalytiker i Totalkredit, Sune Malthe-Thagaard, har rigtigt mange boligejere valgt at udnytte muligheden for at sikre sig en fast, lav rente på deres boliglån. I 2020 var fire ud af fem lån, som Totalkredit udstedte, således lån med fast rente.

”Lige nu ligger renten på ½ procent, men jeg forventer, at 1-procentlånet gør comeback i løbet af 2021, fordi der kommer mere tro på fremtiden for verdensøkonomien. Men selv hvis renterne skulle stige en anelse i løbet af året, vil det stadig være meget billigt at få tryghed om sin boligøkonomi ved at låse renten helt fast i al den tid, du som boligejer har lånet.”

Når man skal vurdere, om faste eller variable renter er det rette valg, er det parametre som tryghed, hvor længe man bliver boende og størrelsen på ens gæld, man skal kigge nærmere på, lyder det chefanalytikeren.

Hvis du allerede nu ved, at du skal flytte inden for de kommende år, får du måske ikke så meget ud af at vælge en fast 30-årig rente eller sætte gang i en konvertering, der typisk tager nogle år at tjene hjem.

Sune Malthe-Thagaard, chefanalytiker i Totalkredit

For mens der aktuelt er kontante fordele ved at vælge et lån, hvor man låser renten i maksimalt fem år, så giver det også usikkerhed om de fremtidige udgifter. Og fylder ydelsen på boliglånet meget i budgettet, er det som udgangspunkt en god ide at vælge en fast rente, så man ikke er for udsat, hvis der kommer eventuelle rentestigninger.

”Derudover skal du naturligvis også tage dine fremtidsplaner med i overvejelserne. Når man flytter, skal man altid optage et nyt lån, og det er forbundet med omkostninger. Så hvis du allerede nu ved, at du skal flytte inden for de kommende år, får du måske ikke så meget ud af at vælge en fast 30-årig rente eller sætte gang i en konvertering, der typisk tager nogle år at tjene hjem.”

(artiklen fortsætter efter faktaboksen)

Hvornår skal du overveje at omlægge dit boliglån?

Som tommelfingerregel skal du ifølge chefanalytiker Sune Malthe-Thagaard overveje at omlægge dit eksisterende boliglån, hvis der er mere end 1 procentpoints forskel på den rente, du betaler på dit nuværende lån, og den rente der udbydes i markedet.

Aktuelt er det især relevant at overveje et lån med en lavere rente, hvis du har

  • 1,5%-lån med restgæld op mindst 1.000.000 kr.
  • lån med en rente på 2 procent og opefter med en restgæld på mindst 500.000 kr.

Du skal som udgangspunkt have en længere tidshorisont i boligen, før nedkonvertering er fordelagtig, da der går nogle år, før omkostningerne er tjent hjem.

Overvejer du at omlægge dit lån inden opsigelsesfristen den 29. januar? Så kan der være gode råd at hente i Sune Malthe-Thagaards analyse af konverteringsmulighederne lige nu.


Afdelingsdirektør i Nykredit, Lars Otto Kjær-Andersen:
Overvej pensionsdepotet hvis friværdien er høj

LOKA.jpg

Som udgangspunkt er det altid en god ide at afdrage, når renterne er lave, da det giver god mulighed for at nedbringe en større del af gælden. Går du med overvejelser om afdragsfrihed, er der især en ting, du skal holde for øje:

”En god tommelfingerregel er, at du maksimalt skal skylde mellem 40-60 pct. af boligens værdi, når du går på pension. Jo mindre du skylder væk, jo bedre lån kan du få, og det giver maksimal fleksibilitet i din økonomi senere i livet,” siger Lars Otto Kjær-Andersen, der er afdelingsdirektør for formuerådgivning i Nykredit.

Det er altid en god ide at få overblik over, hvordan din formue fordeler sig mellem friværdien i din bolig, dine pensioner og din frie opsparing

Lars Otto Kjær-Andersen, afdelingsdirektør i Nykredit

Derudover kan det være værd at kigge på, hvordan din formue fordeler sig.

”Det er altid en god ide at få overblik over, hvordan din formue fordeler sig mellem friværdien i din bolig, dine pensioner og din frie opsparing. Måske har du så stor friværdi, at du med fordel kan styrke din pension eller din øvrige opsparing i stedet for at afdrage? Om det er tilfældet, kræver en analyse af hele din økonomi, hvor du ud over skatteforhold også skal gøre dig overvejelser om, hvor du er i livet lige nu, og hvad dine fremtidsplaner og drømme er,” siger Lars Otto Kjær-Andersen.

Lars Otto Kjær-Andersen tilføjer, at det især kan være en god overvejelse at skele til sin pension.

”Hvis du er en af de danskere, der betaler topskat, kan det være en særlig god idé at overveje, om du skal fylde op på dit pensionsdepot, hvis du allerede har en meget høj friværdi. Hvis du går fra topskat til bundskat på pensionstidspunktet, kan det oftest betale sig at indbetale på pension i stedet for at afdrage, da det giver en skattemæssig fordel.”

Nykredit er på trapperne med det nye lån Fastrente+ via Totalkredit. Lånet er målrettet dig, der ønsker fast rente og maksimal fleksibilitet med op til 30 års afdragsfrihed.