Få overblik over corona-uroens indvirkning på boligmarkedet

Et kortvarigt prisfald på huse og ejerlejligheder. En periode med stigende sommerhuspriser. Og fortsat billig finansiering – dog uden nye bundrekorder. Det er, hvad du kan forvente af boligmarkedet i tiden efter corona.

Der er blevet vendt godt og grundigt op og ned på boligmarkedet og de udsigter, der var til prisstigninger i 2020.

Nedlukningen af Danmark i midten af marts har medført færre bolighandler end normalt, og krisen har også medført en betydelig stigning i ledigheden. Flere danskere kan dermed få sværere ved at blive kreditgodkendt til et boligkøb samtidig med, at flere bliver usikre på deres fremtid. Og begge effekter presser boligmarkedet ned:

”Som følge af det lavere antal handler, en stigende arbejdsløshed og usikkerhed om fremtiden forventer vi et prisfald på huse og ejerlejligheder i 2020 på henholdsvis 4,1% og 5,3%. på landsplan – med et større fald i Københavnsområdet, hvor priserne historisk har været mere påvirkelige. Selv om vi forventer, at den højere ledighed og generel forsigtighed hos danskerne vil præge priserne det kommende år, forventer vi allerede at se prisstigninger igen i 2021, så vi i slutningen af 2022 er tilbage på det niveau, vi så før corona-krisen,” siger Mira Lie Nielsen, der er boligøkonom og chefanalytiker i Nykredit.

Sommerhuse er solstrålehistorien

Nogle boligejere tænker måske med gru tilbage på finanskrisen, hvor bunden blev slået ud af boligmarkedet, men ifølge Mira Lie Nielsen kigger vi ikke ind i samme nedgang.

”I årene forud for finanskrisen var der tale om et rødglødende boligmarked, der havde gennemgået flere år med accelererende boligprisstigninger, som i høj grad blev finansieret ved en stigende gæld i de danske husholdninger. I denne omgang har boligpriserne også været stigende i de seneste mange år, men de er vokset mere behersket. Hvis vi samtidig kigger på, at danskerne har oplevet stigende indkomster og faldende renter, så har prisstigningerne på boligmarkedet været begrænsede. Derfor ser vi faktisk en historisk lav boligbyrde på landsplan.”

Vi forventer en prisstigning på sommerhuse på 4,5% i år. Sommerhuse er dog fortsat et luksusgode, der historisk vil blive presset i en krisesituation, og kombineret med de fortsat usikre fremtidsudsigter lægger det en dæmper på, hvor meget prisen på sommerhuse kan stige. Vi regner derfor ikke med yderligere prisstigninger i 2021 og 2022, hvor der også må formodes en større ferierejseaktivitet ud af landet end i år.

Mira Lie Nielsen, boligøkonom og chefanalytiker i Nykredit

Et af de områder, der normalt lider i nedgangstider, er købet af sommerhuse, men usikre rejseudsigter og fokus på hjemlige ferieformer har gjort sommerhussalget til lidt af en solstrålehistorie:

”Vi forventer en prisstigning på sommerhuse på 4,5% i år. Sommerhuse er dog fortsat et luksusgode, der historisk vil blive presset i en krisesituation, og kombineret med de fortsat usikre fremtidsudsigter lægger det en dæmper på, hvor meget prisen på sommerhuse kan stige. Vi regner derfor ikke med yderligere prisstigninger i 2021 og 2022, hvor der også må formodes en større ferierejseaktivitet ud af landet end i år,” lyder det fra Mira Lie Nielsen.

Stadig negative renter – men rekordernes tid er forbi

Der var fortsat negative renter at hente for de boligejere, der senest har skulle tilpasse et boliglån med variabel rente. Men selv om renterne på de såkaldte Tilpasningslån F1, F3 og F5 forblev negative i seneste budrunde, så er vi ikke ude i nye bundrekorder. Det på trods af, at vi ser ind i en økonomisk krise, der under normale forhold betyder, at renterne falder, fordi investorerne strømmer over i sikre obligationer som fx i realkreditobligationer.

”Det er nogle lidt sjove mekanismer, vi er vidner til. Vi så den seneste bundrekord for renterne i august 2019, hvor frygten for recession i verdensøkonomien havde fået et fast tag i investorerne på de finansielle markeder. De strømmede derfor over i sikre alternativer som eksempelvis de danske realkreditobligationer og pressede renten ned i helt nyt territorium. I dag ved vi med sikkerhed, at vi får økonomisk recession og tilbagegang - men renterne er højere end i august sidste år. At vi fik bundrekorder dengang baseret på en frygt for tilbagegang, mens en stensikker recession i dag ikke giver samme eller lavere niveauer, viser, at de finansielle markeder nok ikke er kommet sig helt oven på chokket i marts, hvor renterne pludselig steg ud af det blå. Regeringer rundt omkring i verden låner dog også mange penge til at betale for de meget, meget store hjælpepakker, de har iværksat. Sådan noget kan også sætte sig i lidt højere renter,” siger Sune Malthe-Thagaard, der er chefanalytiker i Totalkredit.

Chefanalytikeren tilføjer, at efterspørgslen på lånetilbud også blev ramt en overgang. Det hang dels sammen med færre boligkøb, men også at det ikke har været specielt interessant at hverken op- eller nedkonvertere sit lån med de tilbud, der er fulgt i kølvandet på en marts måned med meget svingende renteniveau. Øget aktivitet på boligmarkedet kan dog også ses på, at flere ønsker at få et lånetilbud.