Nye regler kan gøre det dyrt at vente med salg af forældrekøb

Overdragelse af forældrekøb står foran nye ejendomsvurderinger og ændret skattelovgivning, der kan få stor betydning. Det er derfor en seriøs overvejelse værd, hvornår et ønsket salg skal finde sted.

Har du købt en lejlighed, du lejer ud til børnene, og har I talt om, at lejligheden engang skal sælges videre til næste generation? Så er det en god idé at tage det op til overvejelse nu.

"Hvis man alligevel ønsker at overdrage forældrekøbet inden for overskuelig fremtid, vil det være en seriøs overvejelse værd at fremrykke overdragelsen," siger Christian Stricker, der er skattechef i Nykredit.

Inden længe kan det nemlig blive dyrere for barnet at overtage lejligheden, da der udsendes nye offentlige ejendomsvurderinger fra andet halvår 2020. Og det vil sandsynligvis medføre højere vurderinger, og dermed en højere prissætning i en eventuel familiehandel.

De nye vurderinger kommer tættere på markedsværdien

Den såkaldte 15%-regel har i mange år gjort det muligt for forældre at overdrage fast ejendom til deres børn til en pris, der må afvige op til 15% fra den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, uden at barnet bliver gavebeskattet. Barnet undgår med andre ord en afgift på 15% af den eventuelle økonomiske gevinst, som opnås ved købet.

Hvis man ønsker at overdrage lejligheden inden de nye offentlige vurderinger træder i kraft, så skal man ikke vente længe, da det er uvist, præcis hvornår ens egen bolig får den nye vurdering.

Christian Stricker, skattechef i Nykredit

I forbindelse med lanceringen af de nye ejendomsvurderinger forventes 15%-reglen at blive ændret til en 20%-regel, og det bliver dermed muligt at overdrage lejligheden til 20% under den offentlige vurdering uden gavebeskatning. Men det der umiddelbart kan virke som en lukrativ forbedring af skattevilkårene kan snyde, da de 20% skal ses i forhold til de nye ejendomsvurderinger, som forventes at ligge tæt på den reelle markedsværdi. Og det kan i sidste ende mere end udligne den forbedrede procentregel.

”Der er ingen tvivl om, at der er et stort efterslæb i særligt de største byer, hvor prisen er steget betydeligt, siden de seneste offentlige vurderinger i 2011. Det er ikke utænkeligt, at nogle vurderinger kan stige med over 50%, og i den ligning betyder et nedslag på 20 % frem for 15 % ikke meget," siger Christian Stricker.

Der er ingen specifik dato for, hvornår de nye ejendomsvurderinger kommer på banen. De seneste meldinger fra Skatteministeriet lyder, at de bliver sendt løbende ud fra andet halvår 2020 til 2022.

"Hvis man ønsker at overdrage lejligheden inden de nye offentlige vurderinger træder i kraft, så skal man ikke vente længe, da det er uvist, præcis hvornår ens egen bolig får den nye vurdering," siger Christian Stricker og tilføjer:

"Desuden skal man huske på, at det tager tid at lave en overdragelse."

Tag revisor eller advokat med på råd

I kølvandet på den ventede 20%-regel skal man også forberede sig på, at SKAT fremover vil kigge ens familiesalg nærmere efter i sømmene. Skattestyrelsen har nemlig offentliggjort udkastet til et såkaldt styresignal, som kort fortalt redegør for de tilfælde, hvor de vurderer, at der kan foreligge såkaldte ’særlige omstændigheder’, der giver grund til at anfægte den værdiansættelse, man har benyttet ved familiesalget.

Som det mest oplagte eksempel nævner Skattestyrelsen de tilfælde, hvor ejendommen har været handlet til en højere pris mellem uafhængige parter relativt kort tid før eller efter en familieoverdragelse, eller tilfælde hvor ejendommen er blevet belånt til en højere værdiansættelse umiddelbart efter overdragelsen.

Værdiansættelsen af en familiehandel kan kun anfægtes i 6 måneder, hvis Skattestyrelsen skal tage stilling til værdiansættelsen i forbindelse med en gaveanmeldelse. Det kan derfor overvejes at lade et gaveelement indgå ved familiehandlen.

”Jeg vil altid anbefale, at man søger rådgivning hos sin revisor eller advokat ift., om 15 procent-reglen kan anvendes i det konkrete tilfælde samt for at få en mere nøjagtig vurdering af, om overdragelse af forældrekøbet vil være mest fordelagtigt før eller efter de nye offentlige vurderinger,” siger Christian Stricker.