Boligpriserne fortsætter op

En kombination af lave renter, stigende beskæftigelse og høj boligoptimisme vil betyde en fortsat positiv boligprisudvikling for huse og lejligheder, men prisstigningerne vil næppe være så høje som i 2015. 

Priser på huse og lejligheder vil fortsat stige i de kommende år, men ikke så kraftigt som i 2015. Det viser en ny boligprisprognose, som Nykredit har udarbejdet. Prognosen peger på en boligprisstigning for huse på 3 % i 2016 for landet som helhed, mens 2017 og 2018 vil byde på moderate prisstigninger på mellem 1 % og 2 %. En prisstigning på 3 % svarer til en værdistigning på 48.000 kr. for et dansk gennemsnits hus på 145m3 eller 208.000 kr. for et hus i København og 5.500 kr. for et hus på Fyn. Forskellen fra region til region kan dog blive endnu mere udtalt, fordi boligprisstigningerne i omkring de største byer forventes at overstige 3 %, mens prisudviklingen i flere landdistrikter i bedste fald vil stå stille.

Antallet af hushandler vil ifølge prognosen kun stige i begrænset omfang, da handelsaktiviteterne allerede er på et højt niveau. De forventede boligprisstigninger skyldes en cocktail af lave renter, fortsat høj boligprisoptimisme og en stigende beskæftigelse i en stadigt større del af landet, hvilket øger indkomsterne og efterspørgslen efter fast ejendom. Prognosen tager ikke højde for eventuelle effekter af den forholdsvis nye regel om, at alle boligkøbere skal lægge 5 % i udbetaling ved en handel. Umiddelbart synes bestemmelsen dog ikke at have påvirket handelsaktiviteten på boligmarkedet i nævneværdigt omfang.

Regional boligprisprognose

Prisvækst (%), årsgennemsnit2015201620172018

2016-2018
gns. pr. år

   
Hele landet, parcel- og rækkehuse6,42,72,31,62,2   
København9,75,34,04,04,4   
Nordsjælland7,32,32,81,62,3   
Østsjælland8,44,13,50,92,8   
Vest- og Sønderjylland7,51,21,71,41,4   
Bornholm2,94,40,60,71,9   
Fyn4,70,41,30,50,7   
Syd- og Sønderjylland4,41,91,91,31,7   
Østjylland6,72,22,12,12,1   
Midt- og Vestjylland0,72,31,40,41,4   
Nordjylland4,21,92,01,01,6   
         
Hele landet, ejerlejligheder10,56,84,33,24,8   

København by

12,98,85,43,55,9   

Aarhus kommune

10,17,64,63,35,2   
Odense kommune8,04,63,32,93,6   
Aalborg kommune11,93,32,82,83,5   
         
Hele landet, fritidshuse1,6-0,11,31,20,8   

Anm.:  Sæsonkorrigerede boligpriser pr. m2. 
Kilde: Realkreditrådet, Nykredit

        

 

De forventede, moderate boligprisstigninger i 2016, 2017 og 2018 kommer efter et år, hvor boligpriserne steg med hele 6,4 % for landet som helhed. 2015 havde således den højeste årlige stigning siden 2006. Også her var der dog tale om store regionale forskelle med stigning i København på 9,7 % og blot 0,7 % i Midt- og Vestjylland.

Prisstigningen skyldtes i høj grad de kraftige rentefald i de første måneder af 2015, som øgede antallet af bolighandler og priser meget markant i forårsmånederne. Således fandt størstedelen af prisstigningerne sidste år sted i årets første halvår, hvor priserne steg med 5 % i forhold til omtalte 6,4 % for året som helhed.

Kraftigt boligopsving i og omkring de større byer

Boligpriserne udvikler sig som nævnt vidt forskellig rundt om i landet. I de større byer i Danmark er ejerlejlighedspriserne de seneste tre år øget 36 % i København by, omkring 20 % i Aarhus
og Odense, og 27 % i Aalborg. Samtidig er antallet af boligsalg tæt på at være lige så højt som i 2005.

De større byer fungerer som vækstcentre og er dermed med til at trække fremgangen i deres respektive landsdele. Vi forventer, at priserne på ejerlejlighederne vil fortsætte med at løbe fra huspriserne i og omkring de større byer. Der er et begrænset udbud og markant stigende efterspørgsel som følge af, at de allerstørste byer vokser. Der er blot ca. 200.000 ejerlejligheder i Danmark, og ca. 1,2 mio. parcel- og rækkehuse.

Prisniveauet i især Købehavn og Århus har nået et niveau, hvor flere begynder at skifte ejerlejligheden ud med et hus, en tendens som ventes at forsætte også de kommende år. Dermed vil den positive afsmitning fra ejerlejlighedsmarkedet på resten af bolig-markedet også fortsætte i de kommende år.

Opmærksomhed på København er nødvendig

I København by steg priserne på ejerlejligheder 13 % i 2015, og dermed er priserne i gennemsnit steget ca. 11 % årligt de seneste tre år. Årlige prisstigninger i det leje er uholdbare i længden, da fundamentale faktorer, som indkomst og beskæftigelse, ikke udvikler sig i tilsvarende tempo. Desuden medfører høje prisstigninger risikoen for spekulativ adfærd og dermed boble-dannelse. Der er derfor grund til at være særligt opmærksom på udviklingen på det københavnske ejerlejlighedsmarked.

Regional boligprisprognose 
Kvadratmeterpris (kr), årsgennemsnit20152016201720182016-2018
gns. pr. år
Hele landet, parcel- og rækkehuse12.01912.34412.62712.83112.601
København25.73527.10128.19529.31028.202
Nordsjælland18.63819.07519.617

19.932

19.541

Østsjælland

16.918

17.609

18.220

18.380

18.070

Vest- og Sydsjælland

7.827

7.919

8.052

8.168

8.046

Bornholm

5.497

5.738

5.775

5.814

5.776

Fyn

9.521

9.557

9.686

9.730

9.658

Syd- og Sønderjylland

8.704

8.872

9.037

9.155

9.021

Østjylland

12.819

13.101

13.373

13.653

13.376

Midt - og Vestjylland

7.789

7.971

8.079

8.113

8.054

Nordjylland

8.433

8.589

8.762

8.845

8.732

      
Hele landet, ejerlejligheder

22.251

23.772

24.789

25.580

24.714

København by

32.010

34.832

36.729

38.002

36.521

Aarhus kommune

27.589

29.683

31.053

32.090

30.942

Odense kommune

16.341

17.087

17.657

18.161

17.635

Aalborg kommune

16.567

17.369

17.860

18.365

17.865

      
Hele landet, fritidshuse

13.754

13.740

13.913

14.077

13.910

Over det seneste år har huspristilliden ligget stabilt højt, mens forbrugertilliden er faldet støt. Det kan være et tegn på, at prisudviklingen på boligmarkedet i højere grad er blevet selvforstærkende, hvilket øger risikoen for, at boligpriserne i højere grad drives af forventninger frem for underliggende økonomiske forhold. Det er ikke ønskværdigt at boligpriser drives op af forventninger til fremtiden, da det øger risikoen for, at boligpriserne kommer ud af trit med den realøkonomiske virkelighed.

Har priserne ikke hold i virkeligheden, så vil de før eller siden falde, og derfor holder vi ekstra øje med boligmarkedet i disse måneder.
Nykredit mener, at det især er historisk lave renter og et begrænset udbud af ejerboliger koblet med stor efterspørgsel, der har medvirket til de høje prisstigninger i København de seneste år.

Priserne er kommet op i et leje hvor flere personer flytter fra end til København, hvilket letter presset på boligmarkedet, og bl.a. på den baggrund forventer Nykredit at de årlige prisstigninger vil dæmpes i de kommende år.
Dertil kommer Finanstilsynets nye vejledning om forsigtighed i kreditvurderingen ved belåning af boliger i vækstområder mv., der trådte i kraft den 1. februar. Nykredits forventning er, at de skærpede kreditkrav til købere i og omkring hovedstaden samt Aarhus vil bidrage til at tage toppen af prisvæksten.

DISCLAIMER
Dette materiale er udarbejdet af Koncernrådgivning til personlig orientering for de investorer, som Nykredit har udleveret materialet til. Materialet er udelukkende baseret på offentligt tilgængelige oplysninger. Læs mere her.

Cookies er nødvendige for at få hjemmesiden til at fungere

Vi bruger også cookies til statistik og til at udvælge og vise det mest relevante indhold for dig og andre. Du kan fortsætte med at bruge vores side som altid, hvis du accepterer at vi bruger cookies. Hvis du klikker videre på siden, accepterer du vores brug af cookies.