For mange udgør ejerboligen en væsentlig del af pensionsopsparingen. Når seniortilværelsen nærmer sig, ønsker mange at kunne ”spise af friværdien” uden at skulle sælge deres hjem. Derfor spiller friværdien en vigtig rolle i den samlede pensionsformue, og boligens beliggenhed kan få stor betydning for økonomien som pensionist.
En nyere opgørelse fra Danmarks Statistik viser, at boligpriserne generelt er steget i hele landet i perioden fra 2004 til 2024, men stigningerne varierer betydeligt afhængigt af geografisk placering.
”Hvor boligen ligger, kan have stor betydning for, hvor stor friværdien er – og dermed mulighederne for at bringe friværdien i spil som pensionist uden at måtte sælge boligen, ved at søge om afdragsfrihed eller optage et lån i boligen”, siger Jeanette Kølbek, formueekspert i Nykredit.
Friværdien i en bolig stiger på to måder: både gennem afdrag på boliglånet og ved stigninger i boligpriserne.
Mange vælger at afdrage hele eller dele af deres boliggæld. Derfor er det i høj grad forskelle i prisudviklingen på tværs af landet, der giver forskelle i, hvor meget friværdi boligejere kan trække på som pensionister.
”Særligt boligejere i Region Hovedstaden har oplevet store stigninger i markedsværdien af deres faste ejendom. Her er prisen på et gennemsnitligt enfamiliehus fordoblet fra 2004 til 2024 – svarende til en gennemsnitlig årlig vækstrate på 3,38 %. Til sammenligning har Region Sjælland haft den laveste stigning på 61 %, svarende til 2,30 % i gennemsnit pr. år”, siger Jeanette Kølbek.
Tabellen nedenfor viser udviklingen i husholdningernes gennemsnitlige markedsværdi af deres faste ejendom fra 2004 til 2024:
|
Område |
2004 |
2024 |
Udvikling, kr. |
Udvikling, pct. |
Gns. vækstrate |
|
Region Hovedstaden |
2.174.311 |
4.373.283 |
2.198.972 |
101% |
3,56% |
|
Region Midtjylland |
1.681.674 |
2.987.623 |
1.305.949 |
78% |
2,92% |
|
Region Syddanmark |
1.519.102 |
2.564.208 |
1.045.106 |
69% |
2,65% |
|
Region Nordjylland |
1.439.675 |
2.413.768 |
974.093 |
68% |
2,62% |
|
Region Sjælland |
1.773.869 |
2.861.122 |
1.087.253 |
61% |
2,42% |
Kilde: Danmarks Statistik
Tallene referer til ultimo året. Alle former for fast ejendom inkluderes, undtagen andelsbolig.
Det er vigtigt at tage højde for det oprindelige prisniveau. Region Hovedstaden havde både de højeste boligpriser for godt 20 år siden og i dag. Derfor betyder en procentvis stigning her også en højere gevinst i kroner og øre.
”I perioden er boligernes markedsværdi i Region Nordjylland steget med 68%, mens Region Sjælland har oplevet en stigning på 61%. På trods af den lavere procentvise stigning, er markedsværdierne i Region Sjælland steget med et større kroner og øre beløb, hvilket skyldes, at Region Sjælland havde højere boligpriser for godt 20 år siden. I tal betyder det, at ejendomsværdierne i Region Nordjylland er steget med 974.093 kr., mens de i Region Sjælland er steget med 1.087.253 kr.”, konkluderer Jeanette Kølbek.
Eksempel fra Region Sjælland
|
Region Sjælland |
2004 |
2024 |
Udvikling, kr. |
Udvikling, pct. |
Gns. vækstrate |
|
Roskilde |
2.220.691 |
3.900.447 |
1.679.756 |
76% |
2,86% |
|
Kalundborg |
1.624.564 |
2.439.121 |
814.557 |
50% |
2,05% |
Kilde: Danmarks Statistik
Tallene referer til ultimo året. Alle former for fast ejendom inkluderes, undtagen andelsbolig.
”Ser vi nærmere på Region Sjælland, er der forskel på, hvordan priserne har udviklet sig fra kommune til kommune. I Kalundborg Kommune har der været en stigning i boligpriserne på 50% i perioden, svarende til en årlig gennemsnitlig stigning på 2,05%. Roskilde Kommune, som også er en del af Region Sjælland, har haft en stigning på 76%, svarende til 2,86% årligt. I kroner og øre er der også forskel på, hvor meget mere boligpriserne er steget i Roskilde”, siger Jeanette Kølbek.
Det er altså tydeligt, at beliggenhed spiller en afgørende rolle for friværdien – og dermed også for ens økonomiske muligheder som pensionist.
Er der behov for at bringe friværdien i spil som pensionist, uden at man skal sælge boligen, kan hovedparten vælge enten afdragsfrihed, og dermed få en lavere ydelse og et større rådighedsbeløb, eller tage et lån i friværdien og få beløbet udbetalt. Og modsat hvad mange tror, er det ikke nødvendigvis svært at låne i sin bolig som pensionist, da reglerne for lån i fast ejendom er lempeligere for seniorer. Det skyldes de såkaldte "nedsparingsregler”.
Det betyder, at:
Man skal dog stadig leve op til kravet om, at økonomien skal hænge sammen, siger Jeanette Kølbek.
”Banken foretager altid en individuel vurdering – for der er ikke én løsning, der passer til alle. Som tommelfingerregel kan op til 60 % af boligens værdi belånes. Jo højere boligværdi og jo mindre restgæld, desto større mulighed for at trække på friværdien. Ønsker man at belåne mere end 60 %, skal man som udgangspunkt godkendes efter almindelige kreditregler”.
Derudover skal der lægges en plan sammen med banken for, hvor længe midlerne kan række, og om boligen skal beholdes i hele perioden. Denne balance mellem behov og økonomi er central for, hvordan friværdien bedst bringes i spil i pensionsårene.
”Reglerne for nedsparing er ikke rigide – der foretages altid en individuel kreditværdighedsvurdering af hver enkelt kunde. For ingen økonomier er ens, og vi har alle forskellige drømme og planer for vores pensionstilværelse”, siger Jeanette Kølbek.
