Kan du udnytte de stigende renter til at få lavere boliggæld?
Stigende renter åbner muligheder på boligmarkedet, som vi ikke har set længe: Opkonvertering. Spekulative boligejere får mulighed for at skære en god luns af deres restgæld mod at få en højere rente på deres realkreditlån. Det kan ende i en ny konverteringsbølge, spår chefanalytiker i Totalkredit Sune Malthe-Thagaard.
Låneomlægninger har fyldt meget de seneste år. Renterne er faldet, og boligejerne har kunnet nyde godt af at skifte en høj rente ud med en lavere og derved spare på de månedlige udgifter. Men nu hvor renterne stiger, er der stadig mulighed for at spare penge på realkreditlånet – i hvert fald, hvis du tør løbe en kalkuleret risiko. Vi taler om den såkaldte opkonvertering, dvs. en låneomlægning til en højere rente.
En kalkuleret risiko
En opkonvertering er noget for de mere spekulative boligejere, der gerne vil løbe en kalkuleret risiko. På den ene side får de barberet en god luns af restgælden, fordi de kan indfri deres eksisterende lån til en kurs lavere end 100.
”De kan så at sige købe deres egen gæld tilbage til en pris, der er lavere, end det de skylder. I øjeblikket kan du købe et 0,5-procentlån med afdrag tilbage til lidt over kurs 90 og dermed få skåret knap 10 procent af din gæld,” forklarer Sune Malthe-Thagaard, der er chefanalytiker i Totalkredit, da vi taler med ham 1. juni 2021.
På den anden side får boligejere, der opkonverterer, et lån med en højere rente, der dermed er dyrere, hvis man beholder lånet i lang tid.
”Som en boligejer, der opkonverterer, indgår du med andre ord et væddemål med de finansielle markeder om, at renterne falder igen inden for de nærmeste år, så du kan konvertere ned igen til den tid. Der går typisk over 10 år, før den lavere restgæld er spist op af højere omkostninger,” siger Sune Malthe-Thagaard.
Hvem kan overveje en opkonvertering?
Overvejer du at opkonvertere, skal du være villig til at løbe en risiko for, at du ender med et dyrere lån. Derudover skal du have et lån af en vis størrelse.
”Det er i sidste ende en personlig vurdering, hvor stor gælden skal være, før det kan betale sig, men en tommelfingerregel siger en halv til en hel million kroner,” siger Sune Malthe-Thagaard.
Typisk skal der et hop i renten på 1 procentpoint til. Det vil sige, at du fx skal gå fra 0,5 til 1,5 procent, og 1,5-procentlånet skal være åbent, for at opkonverteringen kan lade sig gøre.
Har du en meget høj gæld, kan et mindre rentehop dog gøre det for nogle boligejere.
Du ved, hvad du får
”Selvom du skal være en lidt mere spekulativt anlagt boligejer, hvis du konverterer op til en højere rente, så sætter du ikke alt på et bræt,” lyder det betryggende fra Sune Malthe-Thagaard.
Da du lægger om til et nyt lån med fast rente, så ved du hvad du får. Nemlig et nyt lån til 1,5 procent eksempelvis, der er fast i al den tid, du har lånet. Du kan derfor sammenligne med det lån, du kommer fra, og regne ud, hvor meget dyrere du kan ende med at sidde for, hvis renten ikke falder igen.
”Du får dermed en gevinst her og nu, og du ved, hvor meget det kan ende med at koste dig i værste fald. Og så kan du træffe din beslutning ud fra det,” afslutter Sune Malthe-Thagaard.
Du kan opkonvertere når som helst, og der er ingen faste frister, som når du skal nedkonvertere. Tal med din bankrådgiver for at høre mere om opkonvertering, og få regnet på, hvad du vil kunne få skåret af din restgæld, og hvad det vil koste dig.
