Skatterabat og indefrysning - det betyder den nye boligskat for dig

Når nytårsrøgen har lagt sig og den sidste bordbombe er sprunget, vågner de danske boligejere op til en ny skattevirkelighed den 1. januar 2024. Her træder den nye boligskattereform, der har til formål at indføre opdaterede og mere retfærdige vurderinger af de danske boliger, i kraft.

De nye regler kommer dog ikke til at forværre eventuelle økonomiske tømmermænd lige med det første. Ifølge boligøkonom i Nykredit, Mira Lie Nielsen, vil boligskattereformen nemlig ikke resultere i skattestigninger til boligejerne i 2024, som udgør overgangen til den nye reform.

“Det skyldes, at man i forliget om boligskattereformen besluttede, at ingen boligejere skal betale mere som følge af overgangen til de nye regler, end hvis vi var fortsat med de gamle. Derfor bliver ejendomsværdisatsen næsten halveret fra 0,92 til 0,5 procent, mens grundskyldspromillerne også bliver sænket betydeligt,” forklarer hun.

Derudover rummer boligskattereformen også et såkaldt forsigtighedsprincip, da vurdering af ejendomme altid er forbundet med en vis usikkerhed. Derfor vil Skat altid trække 20 procent fra ejendomsvurderingen, før boligskatten beregnes.

Faktisk vil hele 80 procent af alle boligejere opleve at skulle betale mindre i boligskat fra 2024, i forhold til hvad de skulle have betalt såfremt vi var fortsat med de nuværende regler.

Læs også: Skattelettelse eller skatterabat?

Rabat til ejerlejligheder og dyre huse

Blandt de 20 procent, der ikke vil få en lavere boligskat, er især de boligejere, der har ejerlejligheder og dem med de allerdyreste huse.

Her vil ejendomsvurderingerne stige så meget, at selvom Skat trækker 20 procent fra ejendomsvurderingen, og både ejendomsværdiskatten og grundskyldspromillen sænkes, vil der stadig være udsigt til en skattestigning, når de nye regler træder i kraft.

“Men fordi boligskatten ikke må stige mere end under det nuværende regelsæt i 2024, vil denne gruppe boligejere modtage en såkaldt skatterabat. Den vil svare fuldstændigt til det beløb, de ellers skulle have betalt mere i skat som følge af overgangen til de nye regler” siger Mira Lie Nielsen.

Har du en ejerlejlighed i for eksempel København, kommer du altså ikke til at betale hverken mere eller mindre i boligskat i 2024 end du ville skulle gøre, såfremt vi var fortsat med de nuværende regler. Det samme gør sig gældende andre steder i landet, hvor ejendomsvurderingen bliver så høj, at det ellers vil give en skattestigning.

For en typisk ejerlejlighed i København, som er vurderet til cirka fire millioner kroner, vil den årlige skatterabat i gennemsnit være 9.800 kroner.

En ud af fem boligejere vil få skatterabatten fra 2024, og de får den så længe, de ejer den bolig, de boede i ved overgangen til de nye regler 1. januar 2024.

Godt nyt til sommerhusejere og vandkantsdanskere

Er du sommerhusejer, kan du som hovedregel se frem til en egentlig skattelettelse. Kun enkelte steder i landet vil der være behov for skatterabatter, så boligskatten ikke stiger, fortæller Mira Lie Nielsen.

Men en enkelt ting springer i øjnene ved sommerhusene, nemlig den såkaldte tilbagebetalingsordning:

“Rigtig mange sommerhusejere - både nuværende og tidligere - står i den situation, at de skal have en hel del penge tilbage i skat. Det skal de, fordi de har betalt for meget i perioden fra 2010 og frem. Det betyder, at når der kommer en ny vurdering, går Skat ind og regner tilbage, for at se i hvilke år ejerne har betalt for meget i skat,” forklarer Mira Lie Nielsen.

Tilbagebetalingsordningen sikrer, at en sommerhusejer med et typisk sommerhus i for eksempel Hjørring Kommune kan se frem til at få tilbagebetalt 121.500 kroner, ifølge Skats beregninger.

Men det er ikke kun sommerhusejere, der kan se frem til lidt ekstra på kistebunden. Ordningen vil også gavne andre boligejere, der har betalt skat efter en for høj en ejendomsvurdering.

“Det drejer sig særligt om de mere tyndtbefolkede områder som det, vi kalder Vandkantsdanmark, hvor der ligger en del huse, som over årene er blevet mindre værd. Men på grund af boligskattestoppet, som blev indført i 2001, har man her betalt skat af en for høj vurdering. Boligejere i de områder vil også modtage klækkelige beløb i tilbagebetaling,” siger Mira Lie Nielsen.

Cirka 715.000 boligejere har betalt for meget i skat i perioden 2011 til 2020 på grund af høje ejendomsvurderinger. Har der været flere ejere af disse boliger siden 2010, vil skattelettelsen blive fordelt forholdsmæssigt mellem dem.

Stigninger kan indefryses

Mens der er klarhed om, hvordan boligskatten kommer til at tage sig ud, når klokken har slået 12 den 31. december, og champagnepropperne er sprunget, kan det være noget mere uforudsigeligt, når 2024 er overstået.

Fremadrettet vil der nemlig blive lavet nye ejendomsvurderinger hvert andet år, og det betyder, at boligskatten også kan ændre sig hvert andet år. I 2024 bliver boligejerne beskattet af ejendomsvurderingen for 2022. I 2025 og 2026 vil det være 2024-vurderingen, som ligger til grund for beregning af boligskatten. Får man derfor en højere ejendomsvurdering for 2024 end for 2022, vil boligskatten på ens bolig stige i 2025.

Skulle det ske, er der dog også noget at trøste sig på, forklarer Mira Lie Nielsen.

“Hvis du ikke har lyst til at betale skattestigningen, kan du vælge at lade beløbet indefryse som en gæld hos Skat. Indefrysning betyder, at du ikke behøver betale skattestigningen i dag,” siger hun og tilføjer:

“Den dag, du sælger boligen, skal Skat have deres penge, og så skal der afregnes ved kasse 1. Derudover løber der også renter på beløbet, så det skal du også være opmærksom på.”

Skattestigningen skal dog være over 500 kroner, før den kan indfryses.

Sådan fungerer indefrysningen

Et eksempel kan være, hvor man samlet betaler 20.000 kroner i boligskat i 2024, og skatten på grund af den nye ejendomsvurdering derefter stiger med 2.000 kroner til 22.000 kroner i 2026 og 2027.

Er man en del af indefrysningsordningen, betaler man fortsat blot de 20.000 kroner, men da skatten jo er 22.000 kroner i både 2026 og 2027, indefryses der hvert år 2.000 kroner og man vil derfor i 2027 have en skattegæld på 4.000 kroner plus renter.

Fortsætter boligskatten med at stige i årene efter, kan man indefryse yderligere beløb, der ligger ud over de 22.000 kroner.

Stiger skatten for eksempel med 1.000 kroner til 23.000 kroner i forbindelse med ejendomsvurderingen for 2026 - der er grundlag for boligskatten i 2028 og 2029 - kan man således indefryse 3.000 kroner årligt for 2028 og 2029. Gælden til Skat vil i det tilfælde i 2029 være løbet op i 10.000 kroner plus renter (2.000 kroner i 2026, 2.000 kroner i 2027, 3.000 kroner i 2028 og 3.000 kroner i 2029). Sådan kan man fortsætte, så længe man ejer den samme bolig, som man ejer pr. 31.12. i år.

Det hører med, at hvis ejendomsvurderingen falder, falder skatten naturligvis også. Er den på trods af faldet stadig over de 20.000 kroner, indefryses forskellen, da man kan indefryse beløb, som overstiger den samlede boligskat på købstidspunktet.

Kommer skatten til gengæld under 20.000 – for eksempel 19.000 – som følge af fald i ejendomsvurderingerne, er der ingen indefrysning i de to år med en lavere vurdering.

Man skal dog være opmærksom på, at hvis man først har et indefrosset beløb, så vil det fortsat stå og trække renter. Også selvom eksempelvis en årrække med faldende vurderinger efterfølgende får boligskatten til at falde til under beløbet på købstidspunktet.

Indefrysningen af boligskatten kommer til at ske automatisk, og du skal derfor selv aktivt fravælge det, hvis du ønsker at betale skatten løbende.

Mere om boligskat og ejendomsvurderinger

Vil du læse mere om boligskat og ejendomsvurderinger, så besøg vores tema-side: Nye boligskatter og ejendomsvurderinger