Mursten eller aktier – hvad betaler sig bedst?

Ser man på udviklingen siden 2003, har udsvingene på det globale aktiemarked været betydeligt større end udsvingene på F1-renten.

”I perioden 2003-2025 har renten på et F1-lån inkl. bidragssats svinget mellem 0,90 pct. og  6,25 pct. Til sammenligning har det globale aktiemarked leveret årlige afkast mellem minus 40 pct. og plus 31 pct.

Det understreger, at investering kan give højere afkast – men også langt større risiko undervejs,” siger Jeanette Kølbek og minder om, at renten på F1-lån inkl. bidrag som følge af finanskrisen steg til godt 6 pct., samtidig med at globale aktier faldt med mere end 40 pct. i samme år.

”Hvis man på det tidspunkt havde valgt at investere sine afdrag frem for at nedbringe gælden, skulle økonomien altså både kunne håndtere højere renteudgifter og et kraftigt fald i formuen på samme tid. Det ville have krævet en solid økonomisk buffer i en tid, hvor også arbejdsløsheden steg i Danmark.”

Forudsætninger: Viser udviklingen i renten for et F1-lån inkl. bidrag samt det årlige afkast på det globale aktiemarked, MSCI World ACWI, i perioden 2003 til 2025.

F1-lånet er med rentefastsættelse pr. 1. januar. Bidragssats på 1,1 pct. p.a. er inkluderet. Der er afdragsfrihed på lånet og en belåningsgrad på 60 pct. Det globale aktiemarked, MSCI World ACWI (total return), målt i danske kroner. Årlig løbende administrationsomkostninger på 0,5 pct. er fratrukket MSCI World ACWI afkastet. Der er ikke taget højde for handelsomkostninger (kurtage),  da det varierer fra person til person. Historisk afkast er ingen garanti for fremtidige afkast. Opgørelsesperioden er fra og med 2003 til og med 2025 – afdragsfrihed blev indført i 2003.

Når man sammenligner investering med afdrag, er det naturligvis vigtigt også at se på tallene efter skat.

”Renteudgifter giver fradrag, mens afkast på investeringer beskattes - derfor er det efter-skat-tallene, der i sidste ende betyder noget for privatøkonomien,” siger Jeanette Kølbek.

Forudsætninger: Viser den gennemsnitlige årlige rentebetaling på et F1-lån inkl. bidragssats efter skat. Rentefradraget er sat til 33 %. Viser også det gennemsnitlige årlige afkast på det globale aktiemarked målt ved MSCI World ACWI i DKK og løbende årlige administrationsomkostninger er fastsat til 0,5 pct. Aktieafkastet er opgjort efter aktieindkomstskat hvis man ender i 27 % eller 42 %. Opgørelsesperioden er fra 2003 til 2025. Beregningen af aktieindkomstskat forudsætter, at beskatning først sker ved salg og dermed realisation af kursavancer. Der er ikke taget højde for løbende beskatning af udbytter, ligesom eventuelle omkostninger til handel (kurtage), depot, valutaveksling eller geninvestering ikke er medregnet. Eventuelle udbytter forudsættes geninvesteret i MSCI World ACWI. De viste afkast efter skat er alene vejledende og baseret på generelle skatteforudsætninger. Den faktiske beskatning vil afhænge af den enkelte investors samlede økonomiske og skattemæssige forhold, herunder investeringstype, øvrige aktieindkomster samt gældende skatteregler. Skatteforhold kan variere væsentligt fra person til person. Der er anvendt historiske data som ikke er garanti for fremtidige afkast.

Af figuren fremgår det, at udgifterne til F1-lånet efter skat, i gennemsnit har været 2,11 pct. om året. Til sammenligning har det gennemsnitlige årlige afkast på globale aktier været 7,38 pct. hvis man ender i 27 pct. aktieindkomstskat og 6,53 pct. hvis man ender i 42 pct. aktieindkomstskat. Historisk har man altså tjent mere på at investere pengene i globale aktier end på at bruge dem til afdrag på boliglånet.

Der findes ikke et entydigt svar på, hvor højt afkastet skal være, før det betaler sig at investere pengene frem for at afdrage boliggælden. For det kommer an på, hvilket lån man har i boligen – og ikke mindst hvilken risiko, man er villig til at løbe. I eksemplet der sammenligner de historiske tal ved et F1-lån og det globale aktiemarked, har det været en god ide at investere – men mange faktorer kan påvirke det endelige resultat.

”Låntypen, og hvilke værdipapirer man investerer i, er naturligvis udslagsgivende for, om det giver et afkast at investere frem for at afdrage, siger Jeanette Kølbek og uddyber:

”Investorer kan vælge en portefølje med både aktier og obligationer – fx 50 pct. obligationer og 50 pct. aktier – og stadig have mulighed for at opnå et afkast over det historiske afkastkrav. Vil man derimod kun investere i obligationer, kan det være vanskeligere at slå afkastkravet efter skat, medmindre man bevæger sig ud over traditionelle danske stats- og realkreditobligationer.”

Historiske afkast er naturligvis ingen garanti for fremtidige afkast, men ser vi på Rådet for afkastforventninger, der halvårligt fastsætter fremtidige forventede afkast og risici for forskellige investeringsaktiver, vil en portefølje med 50 pct. globale aktier og 50 pct. danske obligationer give et forventet afkast, der er højere end hvad et F1-lån inkl. bidrag historisk har kostet efter skat. Men intet er sikkert - og derfor skal man ifølge formueeksperten tænke sig godt om.

Beslutningen bør altid tage udgangspunkt i både økonomi, risikovillighed og personlig tryghed, og Jeanette Kølbek understreger, at hun ikke anbefaler det ene frem for det andet.

”Hvad der bedst betaler sig for den enkelte boligejer beror på en lang række faktorer, og man bør altid søge  rådgivning i banken. Her kan man sammen med sin rådgiver skabe det fornødne overblik, så man kan træffe beslutningen på et veloplyst grundlag. For nogle vil det give mest ro at nedbringe gælden og reducere risikoen for stigende renteudgifter, mens det for andre vil være mere attraktivt at investere med udsigt til et højere langsigtet afkast,” siger Jeanette Kølbek.

I Jeanette Kølbeks egen husstand har de valgt at nedbringe gælden i boligen.

”Det vigtigste er, at løsningen passer til både økonomien – og til nattesøvnen. Og personligt kan jeg sige, at vi hjemme hos os har valgt at nedbringe gælden fremfor at investere pengene. Årsagen er, at det giver mig en rigtig god ro og nattesøvn,” siger Jeanette Kølbek.

En god tommelfingerregel er ifølge formueeksperten at nedbringe en del af boliggælden til omkring 40–60 % belåning, inden man eventuelt vælger afdragsfrihed for at investere pengene. En lavere belåningsgrad giver nemlig større robusthed, hvis boligpriserne falder - samtidig med at det i højere grad giver mulighed for frit at vælge den type boliglån, man ønsker.