Danskerne har store værdier bundet i boligen

Friværdi er ikke kun et storbyfænomen. Data viser positive gennemsnitlige friværdier i parcel- og rækkehuse i samtlige kommuner og i ejerlejligheder i de kommuner, hvor der er oplyst data. Niveauerne varierer - men som oversigten her viser, gælder det for boligejere over hele landet, at de har værdier bundet i deres bolig.

Friværdi er den del af boligens aktuelle værdi, som ikke modsvares af gæld med sikkerhed i boligen. Den beregnes som boligens markedsværdi minus den samlede gæld i ejendommen.

Din friværdi kan regnes som en del af din samlede formue – men i udgangspunktet ikke som en del af dit rådighedsbeløb.

Friværdien er bundet i boligen. Du har derfor ikke automatisk adgang til et beløb, der svarer til hele friværdien. Vil du frigøre en del af værdien uden at sælge, kræver det normalt, at du optager eller forhøjer et lån med sikkerhed i boligen. Långiver skal både vurdere boligen og din økonomi, inden et lån kan tilbydes, siger Jeanette Kølbek.

Hvis du sælger boligen, er friværdien heller ikke nødvendigvis det beløb, du får udbetalt, fordi salgsomkostninger, indfrielse af lån og eventuelle øvrige udgifter skal trækkes fra. Det beløb, der er tilbage efter alle omkostninger, kaldes typisk nettoprovenuet.

• Du afdrager på gælden
  Når du afdrager på dine boliglån, falder restgælden. Hvis boligens værdi er uændret, vokser friværdien tilsvarende. Afdrag kan derfor ses som en løbende opsparing i boligen, men opsparingen er mindre likvid end penge på en konto.
• Boligen stiger i værdi
  Hvis boligens markedsværdi stiger, vokser friværdien alt andet lige. Prisudviklingen afhænger blandt andet af renter, udbud og efterspørgsel, beliggenhed og boligens stand. Boligpriser kan også falde, og en friværdi, der er opstået gennem prisstigninger, er derfor ikke garanteret.
• Du forbedrer eller vedligeholder boligen
  Vedligeholdelse kan være med til at bevare boligens værdi, mens visse forbedringer kan øge den. Men en renovering løfter ikke nødvendigvis markedsværdien med et beløb, der svarer til udgiften. Værdien kan også ligge i bedre komfort, lavere energiforbrug eller en bolig, der passer bedre til dine behov.
• Gælden kan også påvirkes af et låneskifte
  Ved omlægning af visse realkreditlån kan restgælden ændre sig. Effekten afhænger af låntype, kurs, rente og omkostninger. Derfor bør en låneomlægning vurderes ud fra hele økonomien og ikke kun ud fra en mulig ændring i friværdien.

Friværdien kan åbne for en række økonomiske muligheder. Den kan blandt andet bruges til at renovere eller energiforbedre boligen, indfri dyrere gæld, hjælpe børnene ind på boligmarkedet eller skabe mere økonomisk råderum i seniorlivet. Den kan også indgå i finansieringen af en ny bolig eller bruges til større anskaffelser og oplevelser. At bruge af friværdien betyder dog som regel, at gælden i boligen vokser.

Friværdien kan være en værdifuld del af den samlede økonomi, men den er ikke gratis at bruge. Derfor bør man se på både formålet, tidshorisonten og de samlede omkostninger – og på, om økonomien kan bære lånet på længere sigt, siger Jeanette Kølbek.

Ved renoveringer og energiforbedringer bør den forventede besparelse og øgede brugsværdi fx holdes op mod renter, gebyrer og lånets løbetid. Skal friværdien bruges til at indfri dyrere gæld, er det vigtigt ikke kun at se på den månedlige ydelse. En lavere ydelse kan nemlig skyldes, at gælden strækkes over flere år.

Nogle bruger også friværdien til at hjælpe børn eller andre i familien, fx med et boligkøb. Her er det vigtigt, at ens egen økonomi og pensionsplan fortsat er robust, og at de skattemæssige og juridiske forhold bliver afklaret.

Hvis en stor del af formuen er bundet i boligen, kan friværdien også spille en vigtig rolle i seniorlivet. Det er en god idé at undersøge mulighederne i god tid, så man kan vælge den løsning, der passer til den tilværelse, man ønsker sig, siger Jeanette Kølbek.

Friværdien kan desuden bruges til større forbrug eller oplevelser. Her bør tilbagebetalingstiden ifølge formueeksperten afspejle det, pengene bruges på. Det kan føles ærgerligt at betale af på noget i lang tid, der kun har haft en flygtig værdi.

At have friværdi betyder ikke nødvendigvis, at man skal bruge af den. Der kan også være stor tryghed i blot at have den stående som en del af din økonomiske robusthed og fremtidige handlefrihed, siger Jeanette Kølbek.

Når friværdien frigøres gennem lån, følger der omkostninger med. Afhængigt af løsningen skal der betales bidragssats, etableringsgebyrer, og tinglysningsomkostninger og kursskæring. Man skal derfor se på det samlede beløb, man forventes at betale tilbage - ikke kun på den månedlige ydelse, ligesom man også bør overveje om omkostningerne står mål med det beløb, man ønsker at låne. Ved mindre lånebehov kan etableringsomkostninger fylde relativt meget.

Friværdi kan give muligheder og tryghed gennem livet. Men værdien bliver først et privatøkonomisk værktøj, når den sættes ind i en plan, der også tager højde for gæld, likviditet, pension, risiko og fremtidige boligbehov, siger Jeanette Kølbek.

Du kan ikke nødvendigvis låne et beløb svarende til hele friværdien. Der skal være plads inden for de relevante lånerammer og vilkår, og økonomien skal kunne bære at betale lånet og øvrige boligudgifter. En boligvurdering til låneformål kan desuden afvige fra en forventet salgspris.

Ved udlån ser man typisk på en række forhold som fx formue, indkomst, rådighedsbeløb, samlet gæld, lånets løbetid og hvor robust økonomien er ved højere renter eller ændrede indtægter. En høj friværdi kan derfor ikke stå alene, men beror altid på en individuel vurdering, siger Jeanette Kølbek.

 Læs også: Nykredit og Spar Nord lancerer DitRåderum – en ny vej til friværdien  

Besøg vores temaside om friværdi, hvor du bl.a. finder link til vores friværdi-beregner og anden relevant information om friværdi i boligen.